Kira Tespit Davası ve Kira Artışı: Tahkime Elverişlilik Tartışması

Bir kamu kurumuna bağlı tarım işletmesi, 2008 tarihli bir sözleşmeyle otuz yıllığına kiraya verilmiştir. Sözleşmede kira artışının nasıl yapılacağı düzenlenmiştir. 2018 yılından itibaren tarafların bu artış oranını nasıl uygulayacakları konusunda anlaşmazlık çıkmıştır. Sözleşmede tahkim şartı olduğu için uyuşmazlık hakem heyetine götürülmüştür.

Hakem heyeti 25.11.2022 tarihli kararında şunlara hükmetmiştir:

• Kira artışının, ÜFE'nin on iki aylık ortalaması esas alınarak yapılması gerekir.
• Buna göre kiracıdan fazla kira tahsil edilmiştir. Karar metnine göre 1.394.070,24 TL fazla ödenen kira, kiraya verenden kiracıya iade edilecektir.
• Hakem kurulu ücreti 390.000 TL olarak belirlenmiştir.

Kiraya veren taraf, bu hakem kararının iptali için dava açmıştır. Başlıca iddiaları şunlardır: Uyuşmazlık tahkime elverişli değildir, tahkim şartı geçersizdir, karar gerekçesizdir ve kamu düzenine aykırıdır, hakem ücreti fazladır, tahkim süresi usulüne uygun uzatılmamıştır, tarafların eşitliği ve hukuki dinlenilme hakkı çiğnenmiştir. Kiracı taraf ise uyuşmazlığın sözleşmenin yorumlanması ve uygulanmasından doğduğunu, tahkim şartının bunu kapsadığını ve iptal sebeplerinin kanunda sınırlı sayıda sayıldığını savunmuştur.

• İlk derece: Dava, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından ilk derece mahkemesi sıfatıyla görülmüş ve 25.05.2023'te reddedilmiştir. Mahkemeye göre uyuşmazlık kira sözleşmesinden kaynaklandığı için tahkime elverişlidir. Hakemin hukuku doğru uygulayıp uygulamadığı ise iptal sebebi sayılmaz.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bozdu: Daire, 26.06.2024'te kararı bozmuştur. Ona göre önce kiralananın niteliği ve kira türü belirlenmeliydi. Kiracı konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinin uygulanmasını istemiş, kiraya veren ise hasılat (ürün) kirası hükümlerini savunmuştur. Hakem heyeti kiralamanın hasılat için yapıldığını belirtmiştir.
• Dairenin ayrımı: Daire, adi kira veya ürün kirasında artış oranını belirlemenin taraf iradesine bağlı olduğunu ve uyuşmazlığın tahkime elverişli sayılması gerektiğini belirtmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki sınır nedeniyle taraf iradesinin tam geçerli olmadığını, kira tespitinin kamu düzeniyle ilgili olduğunu söylemiştir. Bu durumda emredici kurallar dikkate alınarak HMK 408 ve 439/2-g uyarınca inceleme yapılması gerektiğini eklemiştir.
• Direnme: Bölge Adliye Mahkemesi bozmaya uymamış, direnmiştir. Gerekçesine göre kira tespit davalarının tahkime uygun olmadığı yönündeki kabul, kanun koyucunun alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına bakışıyla örtüşmemektedir. Mahkeme, 01.09.2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurmanın zorunlu dava şartı olmasını da gerekçesine eklemiştir.
• Hukuk Genel Kurulu'na gelen soru: Sözleşmenin konut veya çatılı işyeri kirası sayılıp sayılmadığına bakılmaksızın uyuşmazlığın tahkime elverişli kabul edilip edilemeyeceği sorusudur. Buradan varılacak sonuca göre, kiralananın vasfının ve kira türünün önce belirlenmesi gerekip gerekmediği de belirlenecektir.

HGK önüne gelen dosya, direnme kararına karşı yapılan temyizdir. Genel Kurul önce kesinlik, süre ve temyiz şartları gibi usul yönlerinden ön inceleme yapmış ve temyiz dilekçesinin kabulüne karar vermiştir. Esasa ilişkin tartışma ondan sonra başlar.

Elimizdeki gerekçe, HGK'nın değerlendirmesinin başında kesilmektedir. Genel Kurul'un tahkimi, tahkime elverişlilik kavramını ve hakem kararının iptal davasını nasıl ele aldığını görüyoruz. Örneğin HMK 408'e göre taşınmazlar üzerindeki ayni haklardan veya iki tarafın iradesine tabi olmayan işlerden doğan uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir. Tahkime elverişlilik kamu düzenini ilgilendirdiği için taraflar ileri sürmese de mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Ancak Genel Kurul'un nihai sonucu, yani bozma veya direnmenin onanması, elimizdeki metinde yer almamaktadır. Bu yüzden kararın sonucunu yazmıyor, sonucu varsaymıyoruz.

Şunu da belirtmek gerekir: Bu dosya hakem kararının iptali davasıdır, bir kira tespit davası değildir. İncelenen konu kira bedelinin kaç lira olması gerektiği değil, uyuşmazlığın hakemlerce çözülüp çözülemeyeceğidir. Bu dosyada "hakkaniyet indirimi" de ele alınmamaktadır. Bu terim genel olarak, hâkimin kira bedelini belirlerken hakkaniyete göre yaptığı ayarlamayı ifade eder. Kararın bu kısmı, anladığımız kadarıyla o konuyu değerlendirmemektedir.

Bu bölüm kararın sonucu değil, bizim değerlendirmemizdir. Karar henüz sonuçlanmış görünmediği için aşağıdakilerin kesin birer kural olmadığını hatırlatırız.

Kira artışı veya kira bedeli konusunda talepte bulunan taraf için:

• Sözleşmede tahkim şartı varsa, kira artışı uyuşmazlığının mahkemeye mi hakeme mi gideceği önemli bir ön sorudur. Kiranın konut, çatılı işyeri, ürün kirası veya başka bir tür olması bu soruyu etkileyebilir; Özel Daire'nin yaklaşımı da bu yöndedir.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında artışa kanundan gelen bir sınır vardır. Özel Daire kararında bu sınır, tarafların serbestçe karar verememesinin gerekçesi olarak gösterilmiştir.
• Hakem kararına karşı yol "iptal davasıdır" ve sebepleri kanunda sayılmıştır. İlk derece mahkemesi, hakemin hukuku doğru uygulayıp uygulamadığının iptal sebebi olmadığını belirtmiştir. Yani hakem kararına itiraz, istinaf gibi serbest bir "yeniden inceleme" değildir.

Karşı taraf için:

• Tahkim şartını sözleşmeye kendi iradesiyle koyan taraf, "devlet yargısına gitmeyi" değil hakem yolunu kabul etmiş olur. İlk derece mahkemesi gerekçesinde de bu risk kabulüne değinmiştir.
• Buna karşılık tahkime elverişlilik kamu düzeniyle ilgili olduğu için, tahkim şartı olması her uyuşmazlığın hakemce çözülebileceği anlamına gelmeyebilir.
• Hakem ücreti, tahkim süresi veya tarafların eşitliği gibi usul itirazlarının zamanında ve doğru biçimde ileri sürülmesi önemlidir. Kiracı taraf bu dosyada, kiraya verenin ücrete yargılama sırasında itiraz etmediğini savunmuştur.

Kendi kira artışınızın hangi oranda olabileceğini merak ediyorsanız kira artış hesaplama aracımıza bakabilirsiniz. Artış oranının nasıl belirlendiğine ilişkin genel çerçeve için kira artış oranı nasıl belirlenir yazımız yararlı olabilir. Manisa'da kendi sözleşmeniz ve uyuşmazlığınız için bilgi almak isterseniz görüşme talebi oluşturabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Karar metninin bir kısmına dayanır; her somut olayın koşulları farklıdır ve sonuç vaadi içermez.

Bu inceleme, resmî karar metnine dayanılarak yapay zekâ desteğiyle hazırlanmış ve büromuzca düzenli olarak gözden geçirilmektedir. Bir yanlışlık görürseniz lütfen bize bildirin.