Kira ve Gayrimenkul Hukuku

Bu alan neleri kapsar?

Kira hukuku, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenler; temel kaynak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira sözleşmesine ilişkin hükümleridir. Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku ise mülkiyet, tapu sicili, paylı ve elbirliği mülkiyeti, kat mülkiyeti ve komşuluk ilişkilerini kapsar. Bu alanda Türk Medeni Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 2644 sayılı Tapu Kanunu başlıca düzenlemelerdir.

Sık karşılaşılan konular

• Kira artışı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344).
• Kira tespit davası: Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde yeni kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak belirlenebilir (TBK m.344/3).
• Ödenmeyen kira nedeniyle icra takibi, temerrüt ve tahliye (TBK m.315; İİK m.269 vd.).
• Tahliye taahhüdüne veya iki haklı ihtara dayalı tahliye (TBK m.352).
• Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m.350).
• On yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmenin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi (TBK m.347).
• Depozito (güvence bedeli) iadesi, kiralananın ayıpları ve masrafların paylaşımı.
• Taşınmaz uyuşmazlıkları: Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve aidat uyuşmazlıkları.

Süreç genel olarak nasıl işler?

Arabuluculuk. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına (ortaklığın giderilmesi) ilişkin uyuşmazlıklarda, kat mülkiyeti ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışında tutulmuştur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Kira tespiti. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak artış talebini bildirmişse, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345). Mahkeme kararını verirken çoğunlukla emsal kira bedellerini araştırır ve bilirkişi incelemesi yaptırır.

Ödenmeyen kira. Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m.315). Kiraya veren dilerse ilamsız tahliye takibi başlatabilir; kiracının itirazı üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenebilir.

Tahliye taahhüdü. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmiş ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1). Taahhüdün düzenlenme tarihi ve kiralananın teslim tarihi, geçerlilik tartışmalarında belirleyici olabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik bakımından ise edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve edinmeden itibaren altı ay sonra dava açılması öngörülmüştür (TBK m.351).

Görüşmeye gelmeden önce neler hazırlanabilir?

• Kira sözleşmesi ve ekleri; kira başlangıç tarihi ve yenileme dönemleri
• Kira ödemelerini gösteren banka dekontları ve depozito belgesi
• İhtarnameler, tebligatlar ve taraflar arasındaki yazışmalar
• Varsa tahliye taahhütnamesi ve kiralananın teslimine ilişkin tutanak
• Tapu kaydı (e-Devlet üzerinden görüntülenebilir)
• Kira tespiti düşünülüyorsa bölgedeki benzer taşınmazlara ait kira ilanları
• Arabuluculuk başvurusu yapılmışsa tutanaklar

Ayrıntılı liste için Kira Uyuşmazlığı Görüşmesine Hazırlık Listesi sayfasına bakabilirsiniz. Hangi belgelerin gerektiğini somut duruma göre avukat belirler.

İlgili araçlar

• Kira artış hesaplama: TÜFE'nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını kullanarak yasal üst sınıra göre yeni kira bedelini hesaplar. Hesaplamada kullanılan veri dönemi araç sayfasında gösterilir.
• PDF araçları: Sözleşme, dekont ve yazışmaları tek bir PDF dosyasında birleştirmenize yardımcı olur.

Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi için Miras Hukuku sayfasına da göz atabilirsiniz.

Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebilir; her dosyanın koşulları kendine özgüdür.