Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? TÜFE 12 Aylık Ortalama Kuralı

Konut ya da işyeri kiralayan herkesin her yıl karşılaştığı soru aynıdır: Yeni kira döneminde kira bedeli en fazla ne kadar artırılabilir? Türk Borçlar Kanunu bu soruya belirli bir ölçüyle cevap verir. Bu yazıda yasal sınırın nasıl işlediğini, hangi oranın ve hangi ayın verisinin esas alındığını, beş yılı aşan kira ilişkilerinde nelerin değiştiğini ve uyuşmazlık çıktığında hangi yolun izleneceğini sade bir dille özetliyoruz.

Yasal dayanak: TBK m.344

Kira artışının üst sınırı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Hükme göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

TBK m.339 uyarınca bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Arsa, tarla gibi çatısız taşınmazların kiralanması veya ürün kirası farklı kurallara tabidir.

Sınır uygulamada ne anlama gelir?

• Sözleşmede yüksek bir artış oranı yazsa bile, yasal sınırı aşan kısım kiracıyı bağlamaz; artış yasal sınıra çekilir.
• Sınır bir tavandır, zorunlu artış oranı değildir. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir veya hiç artış yapmayabilir.
• Sözleşmede artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamazsa, kira bedeli hâkim tarafından yine bu tavanı aşmamak üzere, kiralananın durumu göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

Geçici yüzde 25 sınırı artık uygulanmıyor

2022 yılında TBK’ya eklenen geçici maddelerle konut kiralarındaki artışlar bir süre yüzde yirmi beşle sınırlandırılmıştı. Bu uygulama 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenen kira dönemlerini kapsıyordu ve sonrasında uzatılmadı. Bugün konut ve çatılı işyeri kiralarında genel ölçüt, TBK m.344’teki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Yıllık değişim ile 12 aylık ortalama değişim arasındaki fark

TÜİK her ay enflasyon verilerini açıklarken birden fazla oran yayımlar. Kira artışında en çok karıştırılan iki oran şunlardır:

Oran	Neyi ölçer?	Kira artışında esas alınır mı?
Yıllık değişim	İlgili ayın endeksini bir önceki yılın aynı ayına ait endeksle karşılaştırır.	Hayır
On iki aylık ortalamalara göre değişim	Son on iki ayın endeks ortalamasını, ondan önceki on iki ayın endeks ortalamasıyla karşılaştırır.	Evet (TBK m.344)
Aylık değişim	Yalnızca bir önceki aya göre değişimi gösterir.	Hayır

Ortalama oran, aydan aya dalgalanmaları yumuşatır. Bu nedenle enflasyonun düştüğü dönemlerde 12 aylık ortalama oran yıllık orandan yüksek, enflasyonun yükseldiği dönemlerde ise düşük çıkabilir. Hangi oranın taraflardan birinin lehine olduğu değil, kanunun hangi oranı esas aldığı önemlidir: Kira artışında ölçü her durumda on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Hangi ayın verisi esas alınır?

Kanun, “bir önceki kira yılındaki” değişimi esas alır. Uygulamada, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki aya ait 12 aylık ortalama değişim oranı kullanılır. TÜİK bir aya ait veriyi genellikle izleyen ayın başında açıkladığından, yenileme tarihinde açıklanmış olan en güncel oran dikkate alınır.

• Örnek 1: Kira yılı 1 Kasım’da yenileniyorsa, genellikle Ekim ayına ait ve Kasım ayının başında açıklanan oran esas alınır.
• Örnek 2: Kira yılı 15 Mart’ta yenileniyorsa, Şubat ayına ait oran kullanılır.

Burada belirleyici olan, kira ödeme günü değil kira yılının başladığı tarihtir. Sözleşmede başlangıç tarihi açıkça yazılı değilse veya taraflar farklı tarihler üzerinden hareket ediyorsa, önce bu tarihin netleştirilmesi gerekir.

Artış nasıl hesaplanır?

1. Mevcut aylık kira bedelini belirleyin.
2. Yenileme ayına göre uygulanacak 12 aylık ortalama TÜFE oranını tespit edin.
3. Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran / 100) formülünü uygulayın.

Örneğin oranın yüzde 30 olduğu varsayılırsa, aylık 20.000 TL olan kira en fazla 26.000 TL’ye çıkarılabilir. Bu oran yalnızca anlatımı kolaylaştırmak için seçilmiştir; gerçek oran her ay değişir. Güncel oranı ve hangi veri dönemine ait olduğunu görmek için kira artış hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Araç, açıklanan son onaylı oranı veri dönemiyle birlikte gösterir.

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde durum

TBK m.344/3’e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonra her beş yılda bir, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenebilir. Bu durumda hâkim yalnızca TÜFE oranıyla bağlı değildir; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder. Uygulamada bu davaya “kira tespit davası” denir.

Mahkemece bu şekilde belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında yine TÜFE on iki aylık ortalama sınırına göre artırılır. Konunun ayrıntıları için beş yılı aşan kira ilişkisinde kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.

Yabancı para cinsinden kira

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, TBK m.344’e göre beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmü saklıdır. Ayrıca Türk parasının kıymetini koruma mevzuatı, taşınmaz kiralarında döviz cinsinden bedel kararlaştırılmasını belirli istisnalar dışında sınırlamaktadır. Bu tür sözleşmelerde önce bedelin geçerliliğinin değerlendirilmesi gerekir.

Taraflar artış konusunda anlaşamazsa

• Sözleşmede artış hükmü varsa ve hükümdeki oran yasal sınırı aşmıyorsa, artış yeni dönemde uygulanır. Farkın ödenmemesi kira borcunun eksik ödenmesi anlamına gelebilir.
• Sözleşmede artış hükmü yoksa, kiraya veren tek taraflı olarak artış yapamaz; bedelin mahkemece belirlenmesi gerekir. Mahkemenin belirlediği bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın ne zaman açıldığına ve yazılı bildirim yapılıp yapılmadığına bağlıdır (TBK m.345).
• Yasal sınırın üzerinde artış talep ediliyorsa, kiracı yalnızca sınır kadar artışla yükümlüdür. Fazladan ödenmiş tutarların geri istenip istenemeyeceği, ödemenin koşullarına göre ayrıca değerlendirilir.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyon oranını kullanmak: Haberlerde öne çıkan yıllık değişim oranı kira artışında esas alınmaz.
• Yanlış ayın verisini almak: Ödeme günü veya sözleşmenin imzalandığı gün yerine kira yılının başladığı tarih esas alınmalıdır.
• Aidat ve giderleri artışa dahil etmek: Yan giderler ayrı değerlendirilir; yasal sınır kira bedeline ilişkindir.
• Artışı geriye dönük talep etmek: Sözleşmede artış hükmü yoksa, mahkemece belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı TBK m.345’teki sürelere bağlıdır.

Uyuşmazlıkta önce arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu kural 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesinde yer alır. Kira bedelinin belirlenmesi, kira alacağı ve kira ilişkisine dayalı tahliye gibi uyuşmazlıklarda kural olarak önce arabuluculuk bürosuna başvurulur. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu kuralın dışındadır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alındığında ilam niteliğinde belge hâline gelir. Anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte görevli sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. HUAK m.18/A uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Manisa’da bulunan bir taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda da süreç bu kurallara göre yürür; başvuru, yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.

Pratik öneriler

• Sözleşmenin başlangıç tarihini ve artış maddesini kontrol edin.
• Artış talebini ve kabulünü ispatı kolay bir yolla (ihtarname, yazılı mesaj, banka açıklaması gibi) kayda geçirin.
• Kira ödemelerini banka üzerinden, açıklamasına ilgili dönemi yazarak yapın.
• Kira ilişkisi beş yılı dolduruyorsa, kira tespit davası ihtimalini ve TBK m.345’teki süreleri birlikte değerlendirin.

Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin diğer içerikler için kira ve gayrimenkul hukuku sayfamıza, kullanılan kavramlar için hukuk sözlüğümüze göz atabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir kira uyuşmazlığında sözleşme hükümleri ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.