Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır? Yargıtay Yetki Kararı

Davacı, kira bedelinin tespiti istemiyle 13.05.2024 tarihinde bir sulh hukuk mahkemesinde dava açtı. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin "Hususi Şartlar" başlıklı 18. maddesinde, anlaşmazlık çıkarsa belirli bir yerin mahkemelerinin ve icra dairelerinin yetkili olacağı yazıyordu. Davacı ise davayı bu maddede yazılı olmayan, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açtı.

Davalı şirket cevap dilekçesinde yetki itirazında bulundu ve sözleşmede kararlaştırılan yerin mahkemelerinin yetkili olduğunu bildirdi. Bunun üzerine dosyayı ilk inceleyen sulh hukuk mahkemesi, tarafların tacir olması nedeniyle yetki şartının geçerli olduğunu belirterek yetkisizlik kararı verdi. Dosyanın gönderildiği ikinci sulh hukuk mahkemesi ise kiralananın bulunduğu yerin sözleşmenin ifa yeri olduğunu, davacının da bu yeri seçme hakkını doğru kullandığını söyleyerek kendisini yetkisiz saydı. İki mahkeme de dosyayı karşı tarafa bıraktı. Bu çıkmazı çözmek için dosya Yargıtay'a geldi.

• Kira davaları taşınmazın bulunduğu yerde açılmak zorunda değil. Kira sözleşmesine dayanan davalar, taşınmaz üzerindeki bir ayni hakka (mülkiyet gibi) ilişkin olmadığı için "kesin yetki" kuralına bağlı değil.
• Kiralananın bulunduğu yerde dava açmak da mümkün. Taşınmazın bulunduğu yer kira sözleşmesinin ifa yeridir; bu nedenle genel yetki kurallarına göre bu yerde dava açılabilir.
• Birden fazla yetkili mahkeme varsa seçim hakkı davacıdadır. Davacı yetkili olmayan bir mahkemede dava açarsa, seçim hakkı yetki itirazında bulunan davalıya geçer.
• Yetki sözleşmesi yalnız tacirler ve kamu tüzel kişileri arasında geçerlidir. Karara göre bu düzenleme gerçek kişileri korumayı amaçlıyor; tacir veya kamu tüzel kişisi olmayan gerçek kişilerin kendi aralarında yetki sözleşmesi yapması kabul edilmiyor.
• Somut olayda taraflar tacir. Bu yüzden sözleşmedeki yetki şartı geçerli sayıldı. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı halde davacı şartta yazılmayan bir yerde dava açtığı için seçim hakkı davalıya geçti.
• Davalının itirazı süresinde ve usulüne uygundu. Davalı yetkili mahkemeyi de göstermişti. Yargıtay bu nedenle uyuşmazlığın, yetki itirazı ve sözleşme doğrultusunda belirlenen sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğine karar verdi.

Yargıtay burada davanın esasına, yani kira bedelinin ne olması gerektiğine bakmadı. Önüne gelen konu, iki mahkemenin birbirine yetkisizlik kararı vermesinden doğan "yargı yeri belirlenmesi" istemiydi. Bu tür bir istem, farklı bölge adliye mahkemelerinin yargı çevresindeki mahkemeler arasında çıkan yetki uyuşmazlıklarında Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 21 ve 22. maddeleri ile 5235 sayılı Kanun'un 36. maddesinin üçüncü fıkrası gereğince incelenir. Daire, oy birliğiyle ve kesin olarak sulh hukuk mahkemelerinden birini yargı yeri olarak belirledi. Karar metninde mahkemelerin bulunduğu yerler gizlenmiştir.

Bu kararın incelemediği konuları da bilmek önemli:

• Kira artışının hangi oranda yapılacağı ya da kira bedelinin ne olması gerektiği değerlendirilmedi.
• Hakkaniyet indirimi karar metninde hiç geçmiyor. Genel olarak bu kavram, hâkimin yeni kira bedelini belirlerken adalet ve hakkaniyet ölçüsünü gözetmesiyle ilgilidir. Ancak bu karar o konuda bir şey söylemiyor.
• Bu bir onama ya da bozma kararı da değil. Yargıtay kira davasının sonucunu denetlemedi; yalnızca dosyanın hangi mahkemede görüleceğini belirledi.

Yani karardan "kira artışı şu kadar olabilir" ya da "hakkaniyet indirimi şöyle uygulanır" gibi bir sonuç çıkarılamaz.

Aşağıdakiler kararın doğrudan söylediği şeyler değil, kararın genel çerçevesinden çıkardığımız yorumlardır. Her dosyanın kendine özgü koşulları olduğunu unutmayın.

Kira tespit davası açmak isteyen taraf için:

• Dava açmadan önce kira sözleşmesini baştan sona okumak gerekir. "Hususi Şartlar" bölümündeki yetki maddesi, davanın nerede açılacağını etkileyebilir.
• Taraflar tacirse, sözleşmede yazılı yetki şartı bu karara göre geçerli kabul edilebilir. Şartta yazılmayan bir yerde dava açmak, dosyanın başka mahkemeye gönderilmesine ve zaman kaybına yol açabilir.
• Taraflar tacir değilse, bu karardaki sonuç aynen uygulanmayabilir. Çünkü yetki sözleşmesinin geçerliliği tarafların tacir olmasına bağlanıyor.
• Kiralananın bulunduğu yerde dava açmak çoğu zaman mümkündür. Örneğin kiralanan Manisa'daysa, sözleşmede geçerli bir yetki şartı yoksa dava Manisa'da açılabilir. Ancak geçerli bir yetki şartı varsa durum değişebilir.

Karşı taraf (davalı) için:

• Yetki itirazı cevap dilekçesinde, süresinde yapılmalıdır. Karar, itirazın süresinde ve usulüne uygun yapılmasına vurgu yapıyor.
• İtirazda yalnızca "mahkeme yetkisizdir" demek yetmez; yetkili olduğu düşünülen mahkemenin de gösterilmesi gerekir. Kararın gerekçesi bunu açıkça belirtiyor.
• Yetkisizlik kararı verilirse, yetki itirazında gösterilmemiş bir mahkemenin yetkili olduğuna karar verilemez.

Kira artışının nasıl hesaplanacağını merak ediyorsanız kira artış hesaplama aracımıza bakabilirsiniz. Artış oranının nasıl belirlendiğini ayrıntılı okumak için kira artış oranı nasıl belirlenir yazımız yardımcı olabilir. Manisa'da kendi kira sözleşmeniz hakkında bilgi almak isteyenler görüşme talebi oluşturabilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez ve belirli bir sonuç vaat etmez. Her uyuşmazlık kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir.

Bu inceleme, resmî karar metnine dayanılarak yapay zekâ desteğiyle hazırlanmış ve büromuzca düzenli olarak gözden geçirilmektedir. Bir yanlışlık görürseniz lütfen bize bildirin.