Beş Yılı Aşan Kira İlişkisinde Kira Tespit Davası

Uzun süreli kira ilişkilerinde, her yıl yapılan TÜFE’ye bağlı artışlara rağmen kira bedeli zamanla bölgedeki piyasa koşullarının gerisinde kalabilir. Kanun koyucu bu durumu dengelemek için, beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesine imkân tanımıştır. Bu yazıda kira tespit davasının şartlarını, hâkimin dikkate aldığı ölçütleri, davanın zamanlamasını ve arabuluculuk aşamasını ele alıyoruz.

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlayan davadır. Kanundaki adıyla “kira bedelinin belirlenmesi davası” Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır.

Dava iki farklı durumda gündeme gelir:

• Beş yıl dolmadan: Sözleşmede artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamazsa, hâkim kira bedelini TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak üzere, kiralananın durumunu gözeterek belirler (TBK m.344/2).
• Beş yıl dolduktan sonra: Hâkim, TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler (TBK m.344/3). Bu yazının konusu esas olarak bu ikinci durumdur.

TBK m.344/3 ne diyor?

Hükme göre, taraflar bu konuda bir anlaşma yapmış olsun ya da olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonra her beş yılda bir, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bunu yaparken üç unsuru birlikte değerlendirir:

1. TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
2. kiralananın durumu,
3. emsal kira bedelleri.

Bu unsurlar gözetilerek hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir. Bu şekilde belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında yeniden TÜFE sınırına göre artırılır.

Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?

Süre, kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Örneğin kira ilişkisi 1 Eylül 2021’de başlamışsa, ilk beş kira yılı 31 Ağustos 2026’da tamamlanır. 1 Eylül 2026’da başlayan altıncı kira yılı için kira bedelinin TBK m.344/3’e göre belirlenmesi istenebilir. Aynı nitelikteki bir sonraki tespit, 1 Eylül 2031’de başlayan on birinci kira yılı için gündeme gelir.

Kiralanan taşınmaz sonradan satılırsa, TBK m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle beş yıllık süre kural olarak malik değişikliğiyle yeniden başlamaz; kira ilişkisinin başlangıcı esas alınır.

Hâkim kira bedelini nasıl belirler?

Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi; taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, yaşını, kullanım durumunu ve bölgedeki emsal kiraları değerlendirir.

Emsal kira bedelleri

Emsal olarak; aynı veya yakın bölgede bulunan, benzer nitelikteki ve yakın tarihlerde kiraya verilmiş taşınmazların kira bedelleri dikkate alınır. Taraflar emsal kira sözleşmelerini mahkemeye sunabilir; mahkeme de kendiliğinden emsal araştırması yapabilir. Emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olması önemlidir: Kat, cephe, metrekare, bina yaşı ve donanım farklılıkları değerlendirmede hesaba katılır.

Hakkaniyet ve kiracının durumu

Yargı uygulamasında, taşınmaz boş olsaydı yeni bir kiracıya verilebileceği bedel ile mevcut kiracının yıllardır kiracı olması arasında denge kurulur. Bu nedenle emsal bedel doğrudan uygulanmaz; somut olaya göre hakkaniyet gereği bir indirim yapılabilir. Oranı, olayın özelliklerine göre mahkeme belirler.

Davanın zamanı ve yazılı bildirim

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı, davanın açıldığı zamana bağlıdır:

Durum	Belirlenen bedel hangi dönemden itibaren uygulanır?
Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa	O yeni kira döneminin başından itibaren
Kiraya veren, yeni dönemden en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa	O yeni kira döneminin başından itibaren
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa ve dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa	O yeni kira döneminin başından itibaren
Yukarıdaki koşullar yoksa	Kural olarak davanın açıldığı dönemi izleyen kira döneminden itibaren

Yazılı bildirim genellikle noter aracılığıyla ihtarname olarak yapılır; bildirimin kiracıya ulaştığı tarih ispat bakımından önemlidir. Bildirimde, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılmasının istendiği açıkça belirtilmelidir.

Arabuluculuk aşaması

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak HUAK m.18/B uyarınca dava şartıdır; kira tespit davaları da bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

HUAK m.18/A’ya göre arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Bununla birlikte, TBK m.345’teki sürelerin arabuluculuk süreciyle birlikte nasıl hesaplanacağı somut olaya göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle yazılı bildirimi ve arabuluculuk başvurusunu sürelerin son günlerine bırakmamak daha güvenli bir yaklaşımdır.

Arabuluculukta taraflar yeni kira bedelinde anlaşırsa, anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınabilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.

Görevli mahkeme ve yargılama

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Manisa’daki bir taşınmaz için açılacak davada da yetki kuralları çerçevesinde ilgili sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Dava nispi harca tabidir ve harç, talep edilen artış farkı esas alınarak hesaplanır.

Yargılama sürecinde mahkeme tarafların delillerini toplar, gerekirse keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Uygulamada kira tespit kararlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağı kabul edilmektedir; bu nedenle aradaki farkların talep edilmesi çoğunlukla kararın kesinleşmesinden sonra gündeme gelir.

Kira tespit davası tahliye anlamına gelmez

Kira tespit davası yalnızca kira bedelini belirler; kiracının taşınmazdan çıkarılması sonucunu doğurmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, TBK m.347 uyarınca sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kanun, kiraya verene ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla gerekçe göstermeden fesih imkânı tanır. Bunun dışında tahliye, ihtiyaç, yeniden inşa, kiracının temerrüdü gibi kanunda sayılan sebeplere bağlıdır. Bu nedenle kira bedelinin güncellenmesi ile tahliye talepleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Varsayımsal bir örnek

Kira ilişkisi 1 Mart 2021’de başlamış bir konutta, kira bedeli her yıl yalnızca TÜFE oranında artırılmış olsun. İlk beş kira yılı 28 Şubat 2026’da dolar. Kiraya veren, 1 Mart 2026’da başlayan altıncı kira yılından önce, en geç 30 Ocak 2026’ya kadar kiracıya noter aracılığıyla kira bedelinin artırılacağını bildirir. Taraflar arabuluculukta anlaşamazsa, kiraya veren izleyen kira dönemi sonuna kadar dava açabilir. Mahkeme, bilirkişi raporundaki emsalleri, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti gözeterek bir bedel belirlerse, bu bedel 1 Mart 2026’dan itibaren uygulanır. Örnek yalnızca sürelerin işleyişini göstermek içindir.

Kiracı da dava açabilir mi?

Evet. Kira bedelinin belirlenmesi davası yalnızca kiraya verene tanınmış bir hak değildir. Örneğin bölgedeki kira bedellerinin belirgin şekilde düştüğü veya kiralananın durumunun kötüleştiği durumlarda kiracı da kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.

Davadan önce gözden geçirilebilecek noktalar

• Kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve kira yılının hangi tarihte yenilendiği,
• sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı,
• bölgedeki benzer taşınmazlara ait kira sözleşmeleri veya ilanlar,
• kiralananın fiziki durumu, yapılan tadilat ve iyileştirmeler,
• yazılı bildirimin tarihi ve tebliğ belgesi.

Yıllık TÜFE artışını hesaplamak için kira artış hesaplama aracımızı, genel kurallar için kira artış oranı nasıl belirlenir yazımızı inceleyebilirsiniz. Alana ilişkin diğer içerikler kira ve gayrimenkul hukuku sayfamızda yer almaktadır.

Bu içerik genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.